深圳严打楼市捆绑装修乱象:阴阳合同遭围堵,刚需者首付压力减轻

2020年8月，深圳龙华某改善型入市。根据地块出让要求，该项目出让时最高均价超过7.14万元／平方米。彼时，该项目周边二手房均价在8万元／平方米。“一二手倒挂”，该项目成为深圳网红盘。

林树德（化名）认筹了该楼盘。认筹前夕，楼盘销售告诉他，正式购房时需要叠加5000-6000元／平方米的装修费，若不接受条款则可视为放弃购买资格。

最终，该楼盘以均价7.5万元／平方米的价格售罄。

随着管控政策收紧，捆绑装修、高价装修标准等楼市乱象被围堵。

近日，《深圳市住建局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》（下称《通知》）出台。《通知》明确，防止房地产开发企业通过提高装修价格变相抬高房价，实行精装修价格梯度。最高精装修标准为6000元／平方米，最低为3000元／平方米。

近日，多名业内人士对时代周报记者表示，《通知》对深圳新房市场影响重大。

5月28日，一名深圳本地房企项目营销负责人对时代周报记者表示，深圳新房长期限价下开发商利润空间小，多数项目会额外签订合同，要求装修款一次性付清，以此增加利润，加快资金回笼。“双竞双限”地块限制入市后的销售均价，很多开发商都想靠装修回本。此次对精装修价格进行管控，将倒逼开发商在装修上做功夫。另一方面，新房和精装修解绑利好刚需购房者，预计新盘热度将走高。

利空开发商

新政落地，意味着深圳再度收紧新房限价政策。

《通知》规定，对预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格；对于预售商品住房和商务公寓项目转现售的，原则上备案价格不得向上调整；对于零星销售的尾盘项目，原则上由各区（新区）住房和建设局、前海管理局自行审定，并在市房地产信息系统中进行备案。

这意味着，被限价现房首次纳入价格管制体系。与此同时，深圳住建局加强新盘价格管理，限制相近年度内新房备案价格涨幅。

“限制分期开发项目的备案价涨幅在2017年就开始了，这次表述稍有不同。具体来看，新政对开发商影响最大的还是限制精装修。”5月28日，深圳某刚需盘项目营销人员刘杰（化名）对时代周报记者表示，能满足刚需盘的精装标准为1000-2000元／平方米，开发商集中采购时价格还能再压低。

刘杰指出，近年来，深圳不少刚需和改善项目的装修标准动辄在5000元／平方米以上，且要一次性付款，无疑变相增加首付。

在刘杰看来，“捆绑装修”造成了一个畸形的现象：刚需的房价、豪宅的装修。以《通知》设定的装修标准，5000元／平方米的装修标准对应的是8000-10000元／平方米的住宅。

近年来，因“捆绑装修”引发的维权事件不在少数。

以深圳光明地王项目龙光玖龙台为例。2016年，龙光拿下玖龙台项目，楼面价约2.76万／平方米。据业内人士测算，该项目成本价逼近4.5万元／平方米。2017年7月，龙光玖龙台以均价4.5万元／平方米出售。此外，业主需要一次性付清约5000元／平方米的装修款。这意味着，一套89平方米的房源需要一次性付装修款约44万元。

此后，龙光玖龙台业主拉起横幅投诉捆绑装修行为。

“新规杜绝了阴阳合同的行为，能减少纠纷。把装修费打包进备案价里，还能贷款，买房人压力也小一些。”刘杰表示。

利好刚需购房者

五一前夕，购房者林佳玲（化名）将深圳万科都会四季花园列入买房清单。

2020年11月23日，万科以最高限价59.98亿元、配建人才住房面积约6.6万平方米竞得尖岗山A122-0371地块，项目案名为万科都会四季花园。

按照地块出让要求，此次出让宗地项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于83265元／平方米。

近期，林佳玲感到颇为焦虑，她从购房群获悉，万科都会四季花园可能卖到9万元／平方米。

《通知》落地，林佳玲悬着的心放了下来。根据《通知》设定的装修标准，万科都会四季花园的装修费不能超过5000元／平方米，以此推算，该项目的最高均价不得高于88265元／平方米。

更重要的是，根据新政，开发商需将装修款打包在总房价里，购房者无须额外一次性结清装修款，首付压力大大减轻。

5月28日，美联物业全国研究中心总监何倩茹对时代周报记者表示，新政对新建住宅及公寓的价格制定进行精细化管控，预见未来几年深圳新房价格将保持稳定。严防“捆绑装修”行为，能避免实际的交易价格大幅被提高，推动房价稳定发展。

事实上，经过一系列调控后，深圳新房热度已降温。乐有家研究中心数据显示，4月，深圳一手住宅网签3435套，环比下跌24.6％，同比下跌0.32％。